Certificación de Edificio Seguro,

El día 10 de diciembre de 2010, fue publicada en el Boletín Oficial Nº 3561, la Disposición Nº 5363 / DGDYPC/10, en la cual se establece un Régimen de Certificación de Edificio Seguro, en todo el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para los inmuebles que cuenten con más de una unidad de vivienda y se encuentren afectados por el régimen de Propiedad Horizontal, Ley 13512/48
En el Art 2º de la citada Disposición, se manifiesta que la certificación deberá realizarse en forma semestral, y la misma deberá ser otorgada por profesionales de Seguridad e Higiene.
A continuacion publicamos los considerandos:
CONSIDERANDO:
Que la Ley N° 941 del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal ha sido modificada por la Ley 3254 y la Ley 3291;
Que el Poder Ejecutivo dictó el Decreto N° 551/10 reglamentario de la ley ut-supra mencionada;
Que el artículo 4° del decreto mencionado ut-supra designa a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley N° 941 – texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291–, quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación,
Que, por el Decreto Nº 1361/00 se creó la Dirección General de Defensa y Protección al consumidor, dependiente actualmente de la Subsecretaria de Atención Ciudadana de Jefatura de Gabinete;
Que, en concordancia con el espíritu de la Ley 941 y su decreto reglamentario Nº 706/03, modificadas actualmente por la Ley 3254 y 3291 se dicta el Decreto Nº 551/10 Reglamentario de las mismas mediante el cual se designa a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como máxima autoridad de aplicación con las facultades de vigilancia, contralor y aplicación establecidas en dicha normativa;
Que asimismo dicho reglamento faculta al Director General de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la correcta implementación y aplicación de la Ley Nº 941 y concordantes.
Que conforme normas citadas la autoridad de aplicación se encuentra facultada para el control de la conservación del edificio por parte del administrador y la contratación de prestadores debidamente habilitados en cumplimiento de las normativas vigentes;
Que el articulo 9º inc. b) de la Ley 941 establece como obligación que el administrador deberá “atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.”
Que el articulo 9º inc. d) de la Ley 941 estipula que el administrador deberá “llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.”
Que el articulo 9º inc. d) del Anexo del Decreto 551/10 establece que “Los libros a que se refiere este inciso son: (…) y todo aquel libro que disponga la autoridad de aplicación. Deben estar rubricados conforme la normativa vigente. Cuando esta lo autorice, los registros podrán llevarse en forma electrónica”;
Que el artículo 11º de la Ley 941 establece los requisitos indispensables para la contratación de servicios por parte del administrador y para la puesta en consideración de los consorcistas:
Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Que conforme a las Ordenanzas Municipales (O.M. Nº 40473, O.M. Nº 33.677, O. M. Nº 45593, O. M. Nº 27708, O. M. Nº 45425; O. M. Nº 45525), Leyes, Código de Edificación y Decretos (Decreto 2045/93, Ley 257/99, Ley 161/99) vigentes existen diversas obligaciones para la protección y mantenimiento del edificio;
Que atento a ser obligaciones que deben los administradores establecer en las declaraciones juradas anuales obligatorias (art. 12º Ley 941) y a la necesidad de que lo declarado por los mismos se encuentre avalado por profesionales actuantes en los rubros establecidos se hace imperioso establecer un régimen de control por parte de ésta autoridad de aplicación;
Que en vistas de dicho control se procede a crear el régimen de certificación de Edificio Seguro donde un profesional de la materia establecerá si las Ordenanzas, Leyes y Decretos vigentes se encuentran debidamente cumplimentadas en el consorcio analizado;
Que de tal modo la responsabilidad del administrador se limitará a la contratación del profesional, quien en uso de sus capacidades informará el estado de las instalaciones y realizará un informe a los fines de que el Consorcio proceda a solucionar las infracciones encontradas para obtener la Certificación de Edificio Seguro;
Que sumado al certificado será menester que los consorcios mantengan un Libro de Control de Seguridad Edilicia en el cual se asienten el primer informe y las posteriores fiscalizaciones realizadas al consorcio por el profesional contratado;
Que en virtud de un verdadero control y claras fiscalizaciones se hace necesario establecer quienes son los profesionales que podrán realizar dichas tareas;

Por ello, y en uso de las atribuciones legales conferidas por le Ley 941, la Ley 757, Decreto 706-GCBA/03 y el Decreto 17-GCBA/03, EL DIRECTOR GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCION DEL CONSUMIDOR DISPONE:

Artículo 1º.- Establécese el presente régimen de Certificación de Edificio Seguro en materia de seguridad de los Inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512) a los fines de prevenir y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas, pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas y/o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble;

Artículo 2º.- La certificación referida en el artículo primero deberá realizarse en forma semestral. La misma deberá ser otorgada por profesionales de Seguridad e Higiene debidamente contratados por el administrador (Licenciados, Ingenieros con posgrado en la materia o aquellos técnicos matriculados por resolución 313/83 del MTSS.);

Artículo 3º.- Será deber del profesional verificar el cumplimiento de las Ordenanzas Municipales (O.M. Nº 40473, O.M. Nº 33.677, O. M. Nº 45593, O. M. Nº 27708; O. M. Nº 45425; O. M. Nº 45525), Leyes y Decretos (Decreto 2045/93, Ley 257/99, Ley 161/99) vigentes que establecen las diversas obligaciones para la protección y mantenimiento del edificio. Del mismo modo deberá constatar el cumplimiento de toda otra norma vigente que de acuerdo a las características específicas del edificio fiscalizado deba cumplimentarse en lo referido a matafuegos, señalización de salidas de emergencia, planes de evacuación, luces de emergencia, calderas, limpieza de tanques y análisis bacteriológico, estado de conservación de tanques de agua, estado de conservación de ascensores, conservación de fachada y medidas de protección contra incendio.

Artículo 4º.- El administrador y/o el consorcio no podrán contratar para dicha tarea a las empresas y/o sociedades vinculadas a través de sus accionistas que brinden servicios de provisión y/o mantenimiento de alguno de los servicios establecidos en el artículo tercero a fin de preservar la integridad del dictamen profesional y la objetividad del mismo;

Artículo 5º.- Creáse el “Libro de Control de Seguridad Edilicia” a fin de efectuar el registro de la fiscalización en los inmuebles comprendidos por la presente, a fin de satisfacer las necesidades de control y fiscalización establecidas en los artículos anteriores. El mismo deberá permanecer en el inmueble ante eventuales inspecciones.

Artículo 6º.- El libro referido en el articulo 5º deberá constar de apertura ante escribano público asentando el inmueble de que se trate, el uso que se le dará al mismo, la fecha de apertura, el nombre y la cantidad de folios. En todos sus folios deberá llevar preimpreso el diseño establecido en el Anexo I. El profesional habilitado deberá asentar en su folio Nº 2 un informe inicial, que determine el estado actual del edificio respecto de las normas establecidas en el artículo 3º.

Artículo 7º.- El informe inicial establecido en el artículo 6º deberá contener el plazo para efectuar las medidas correctivas que permitan el cumplimiento de la normativa vigente; plazo que no podrá exceder los ciento ochenta (180) días. Se deberá presentar ante el Registro Público de Administradores dos (2) copias de los folios correspondientes a la última inspección, para su visado de acuerdo al cronograma previsto en el Anexo II.

Artículo 8º.- El Certificado de Edificio Seguro debidamente confeccionado deberá exhibirse en espacio común y visible del consorcio; conteniendo todos los campos incluidos en el anexo III. Dicho certificado deberá ser emitido por triplicado por el profesional certificante, a fin de exhibir una copia en el inmueble, otra ser resguardada en la administración y la restante entregada en el Registro Público de Administradores.

Artículo 9º.- El profesional contratado conforme el artículo 2º de la presente no podrá efectuar más de dos controles consecutivos en el mismo edificio. La tergiversación de hechos por parte del profesional dará lugar a sanciones conforme Art. 2.4.3.3 “Aplicación de suspensión en el uso de firmas”, inc. d) del Código de la Edificación;

Artículo 10º.- El cumplimiento de la obligación de apertura de Libro de Control de Seguridad Edilicia ante escribano y el informe de Fiscalización Inicial tendrá como plazo de vencimiento improrrogable de noventa (90) días a partir de la publicación de la presente disposición en el Boletín Oficial;

Artículo 11º.- Será obligación del administrador notificar a los propietarios del consorcio dentro de los 15 días hábiles los resultados obtenidos por el profesional actuante en cada Informe de Fiscalización realizado, mediante una copia del relevamiento efectuado y asentado en el libro de Control de Seguridad Edilicia.

Artículo 12º.- Regístrese. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, Archívese .Gallo

Si necesita asesoramiento, no dude en contactarnos en www.consorciosurbanos.com.ar, o en administracioncharrua@gmail.com, gracias.

Obras sin permiso del Consorcio

 

Hay copropietarios que se atreven a construir, pintar, refaccionar o demoler más allá de los límites de sus departamentos. Lo hacen sin pedir la autorización del consorcio o, a veces, a pesar de la oposición del consorcio.

¿Puedo hacer una obra en mi departamento sin avisarle al consorcio?
Tanto el reglamento de copropiedad como la ley 13512 de Propiedad Horizontal, impiden al dueño del departamento edificar o hacer obras de refacción que puedan perjudicar a los demás cohabitantes, alterar la estética del edificio o poner en peligro su estructura. Esta norma rige para edificios, dúplex, PH y para toda vivienda sujeta a un reglamento de copropiedad.

El quincho en la terraza .
Los propietarios del último piso suelen arrogarse el derecho de construir un quincho o un jardín de invierno, sin respetar la propiedad en común de la terraza. Conflictos similares aparecen con las edificaciones de una sola planta, conocidas como PH, compuestas de dos o tres casas vinculadas por un pasillo, cuando el dueño de la vivienda del medio construye una pieza en la terraza, que tapa la luz del sol al vecino del fondo, o el propietario del frente utiliza el jardín común a ambos como estacionamiento para su auto. Cualquiera de estas modificaciones está prohibida si no es autorizada por el consorcio.

Pintura del frente.
El propietario podrá, por ejemplo, pintar el interior del departamento del color que más le guste, pero sólo dentro de los límites internos de la vivienda. No le será permitido, en cambio, utilizar ese color sobre la fachada del edificio, porque el frente se considera un bien común de los copropietarios.

Paredes internas.
Nadie puede impedir al propietario de un departamento demoler una pared interna para hacer una ampliación. Pero debe dar aviso al encargado del edificio y al consejo de administración para que juntos consulten los planos de obra con el arquitecto, y éste determine que la innovación no afecta ningún elemento vital que haga peligrar la estructura de la construcción.

Aire Acondicionado.
Los problemas por la instalación de equipos de aire acondicionado, se cuentan entre los más frecuentes. Porque los aparatos se ubican hacia patios interiores y caen las gotitas de líquido refrigerante al piso o porque se colocan con vista al frente del edificio, estropeando su aspecto estético.

Ventanas.
Algunos propietarios cambian las ventanas del frente, ya sean fijas o basculantes por otras que desentonan con las originales. A veces agrandan la abertura o hacen un boquete sin autorización y colocan otra ventana para permitir la entrada de más luz natural, afectando la armonía de la edificación. 
Cerramiento en balcones.
El copropietario no puede decidir por sí solo realizar el cerramiento de su balcón, salvo cuando esgrima cuestiones de seguridad. Entonces podrá colocar un entramado de alambre o una reja de hierro, pero siempre que se conserve el estilo general del edificio La protección deberá tener el color de la baranda de seguridad original y las características similares a las ya colocadas por otros copropietarios. 
¿Puedo colocar una ventana sobre la pared medianera?
Es común ver en aquellos edificios que lindan con terrenos o playas de estacionamiento, cómo se desperdigan por la pared medianera ventanas de distintas formas y tamaños. El consorcio suele autorizarlas porque no comprometen la fachada del edificio, pero de todos modos, se incurre en una infracción, que el propietario vecino tiene derecho a denunciar.

¿Qué ocurre si hago la obra sin autorización del consorcio?
Cualquier tipo de modificación en un departamento, debe ser evaluada por el consorcio, que luego de la debida petición, dará su conformidad o se opondrá a la innovación. Para impedir la obra, basta con la negativa de uno solo de los copropietarios.
Si a pesar de la prohibición, el copropietario se obstina en su emprendimiento y sigue adelante, el consejo de administración puede exigirle la demolición de lo construido y el retorno a su estado original. También sus vecinos pueden denunciarlo ante la Municipalidad, por violación a la ley 13512 o iniciar un juicio en el fuero civil por daños y perjuicios.
¿Qué pasa si no es posible demoler lo construido?
El consorcio puede exigir una indemnización a la persona que lo construyó. El resarcimiento será proporcional al daño que le ocasione al consorcio y se distribuirá entre los demás copropietarios.

Por Dr. Marcelo G. Moggia
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Importante: Ley 257
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ALGO SOBRE MATAFUEGOS

Matafuegos (extintores o extinguidores)

¿Por qué hay que realizar el Control y Mantenimiento de los extintores?

El Control y Mantenimiento de los Extintores de incendio, además de una cuestión de seguridad, es un requerimiento legal, en todo el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires. Es de cumplimiento obligatorio según lo indicado en la Ordenanza 40.473, y el Decreto 4992/90 respectivamente. Quienes así no lo hagan son pasibles de multas y sanciones, además de exponerse a no cobrar los seguros o a recibir sanciones penales y/o económicas en casos de siniestros.

¿De quién es la responsabilidad?

La responsabilidad por la realización de estas tareas es del responsable de la propiedad, entendiéndose por "propiedad" no solo a un inmueble, sino a un vehículo de cualquier tipo (auto, camión, colectivo, embarcación, avión, etc.). Al decir responsable, estamos identificando no solo al dueño, sino a la o las personas a las que se ha confiado el cuidado de la misma (inquilinos, administradores, etc.).

¿Y cuando hay un Administrador?

En este caso, y particularmente en la Propiedad Horizontal, la responsabilidad es del Administrador. Para ello basta referirse al Registro de Administradores creado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para ver que entre los informes sobre sus obligaciones, que se le requieren periódicamente, se encuentra el tema matafuegos. La jurisprudencia ha confirmado a través de diferentes fallos esta situación.

¿Cualquier empresa puede hacerlo?

NO. Sólo pueden realizar estos trabajos las Empresas que se encuentran legalmente habilitadas en su área de actuación. En cada distrito existen registros con las nóminas de empresas autorizadas por los organismos del Estado para realizar el Control, Mantenimiento y Recarga de Extintores. Los mismos PUEDEN y DEBEN ser consultados por los usuarios ANTES de encargar la realización de trabajos, para evitar sorpresas.
En la Ciudad de Buenos Aires se puede llamar al 4983-2847 o consultar la página del Gobierno de la Ciudad en www.buenosaires.gov.ar . En la Provincia de Buenos Aires el sitio de consulta es www.opds.gba.gov.ar/index.php/paginas/ver/registro_matafuegos
Un importante grupo de estas Empresas posee además Sello de Calidad IRAM sobre sus trabajos, lo cual brinda al usuario absoluta tranquilidad con respecto a la calidad del trabajo realizado en sus matafuegos. El listado puede consultarse en www.iram.org.ar/Certificacion/tablas/Recarga.asp

¿Hay empresas "truchas"? ¿Cómo reconocerlas?

Sí. Por supuesto que existen empresas o seudo-empresas que dicen estar habilitadas cuando esto no es cierto. Simulan, mienten, se hacen pasar por lo que no son. Hay una sola forma de descubrirlos: Pedirles la HABILITACIÓN correspondiente ANTES de contratar. Ésta debe estar A SU NOMBRE. Si no es así NO HAY QUE CONTRATARLOS.
También hay quienes dicen tener Sello IRAM, cuando esto no es verdad. Para descubrirlos se debe recurrir al listado de Licenciatarios. Se puede obtener telefónicamente en el (011) 4346-0744 / (011) 4346-0626 o bien en www.iram.org.ar/Certificacion/tablas/Recarga.asp

¿Las tarjetas también se falsifican?

Ya que todo es falsificable, las tarjetas de matafuegos no podían ser una excepción. Existen diversas denuncias ante las autoridades por la aparición de tarjetas "truchas" o "mellizas", entregadas por empresas o seudo-empresas no habilitadas. Hay una única forma de no ser estafado: contratar sólo empresas habilitadas, y en caso de duda, recurrir a las autoridades correspondientes.

¿Y las etiquetas de IRAM?

También hasta aquí han avanzado los falsificadores e imitadores. IRAM ha iniciado una serie de acciones legales al respecto y ha comunicado a la población los casos detectados mediante avisos en los medios masivos de comunicación. Ante cualquier duda es conveniente dirigirse a IRAM para certificar la autenticidad de las etiquetas llamando al 4346-0744 / 4346-0626 o por e-mail a: extintores@iram.org.ar

¿Cómo saber quienes están habilitados?

• En la Ciudad de Buenos Aires llamando al 4983-2847 o en www.buenosaires.gov.ar
• En la Provincia de Buenos Aires llamando al (0221) 429-5548 o en www.opds.gba.gov.ar/index.php/paginas/ver/registro_matafuegos
• Si ha decidido contratar un Empresa con Sello IRAM puede solicitar el Listado de Empresas al 4346-0744 / 4346-0626 o por e-mail a extintores@iram.org.ar o consultar el listado completo de Licenciatarios en www.iram.org.ar/Certificacion/tablas/Recarga.asp

¿Cómo saber quienes realmente tienen Sello IRAM y quienes mienten?

El listado completo de Licenciatarios de Sello IRAM para el Control, Mantenimiento y Recarga de Extintores puede solicitarse al 4346-0744 / 4346-0626 o por mail a extintores@iram.org.ar
También puede ser consultado en www.iram.org.ar/Certificacion/tablas/Recarga.asp. Quienes no estén en este listado y mencionen realizar trabajos "con Sello IRAM" están tratando de engañar al usuario y deben ser denunciados a IRAM.

¿Con cubrir los aspectos legales está todo solucionado?

Es interesante destacar que haber satisfecho los requerimientos legales es solo un aspecto del problema. Estamos hablando de seguridad en caso de incendio, nos referimos a vidas y bienes. Hablamos de Ud. y los suyos. Por eso es preciso referirse a la CALIDAD DEL TRABAJO. Tener una tarjeta verdadera en el matafuego no asegura la calidad del mismo. Solo cuando el equipo ha sido procesado en forma correcta y ha sido CONTROLADA su calidad, se puede estar realmente tranquilo.

¿Y entonces, a quién se debe recurrir para estar tranquilo?

Para ello lo mejor es recurrir a un Licenciatario de Sello IRAM para el Control, Mantenimiento y Recarga de Extintores. Estas Empresas, que se han sometido voluntariamente a las exigentes auditorias de IRAM, son las que están en mejores condiciones para brindar una absoluta seguridad sobre sus matafuegos. Contratando a una Empresa de este grupo, sus matafuegos estarán en las manos de verdaderos profesionales, y contarán con la supervisión del Instituto con más experiencia y seriedad en el tema.

Aquí podrá acceder al texto de este documento mediante los enlaces que organizados por la Cámara Argentina de Seguridad (www.matafuegos.org.ar) con la página de la Subsecretaría de Política Ambiental del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires. Conocerá sus modificaciones y las resoluciones que a lo largo del tiempo lo han ido adecuando.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

La Ordenanza Nº 40.473 (Ciudad de Buenos Aires)

Provincia de Buenos Aires

Decretos Decreto Nº 4992/90 Decreto Nº 3598/96 Decreto Nº 3494/93

Resoluciones Resolución Nº 118/91 Resolución Nº 349/07 Resolución Nº 6026/93 Resolución Nº 96/99

Resolución Nº 166/99 Resolución Nº 619/02 (Convenio de Cooperación sobre Matafuegos) Resolución N° 530/03

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Me especializo en la Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Complejos y Urbanizaciones en el radio de Capital Federal y Gran Buenos Aires.
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